Fundos bem geridos, com imóveis sem vacância nem inadimplência, podem garantir retornos bem superiores aos da renda fixa
Com a provável queda dos juros para 9,5% neste ano, será difícil ganhar um bom dinheiro com investimentos financeiros sem correr algum risco. O rendimento líquido das aplicações de renda fixa atreladas à Selic ou ao CDI (principais taxas de juros do país) deve ficar em torno de 7,5% neste ano - considerando um juro médio de 10%, uma alíquota de Imposto de Renda de 20% sobre os ganhos e taxas de administração/ transação de 0,5% ao ano. Isso quer dizer que alguém que investir 100 reais em LFT (título público que segue a Selic) ou um fundo DI com uma taxa de administração honesta ganhará 7,50 reais ao final de 12 meses.
Uma forma interessante de obter uma rentabilidade superior sem correr o alto risco da bolsa são os fundos imobiliários. No ano passado, os aluguéis distribuídos por essas aplicações corresponderam em média a 9,16% do valor das quotas, segundo um estudo da consultoria Uqbar. O que torna o investimento interessante é que os aluguéis recebidos são isentos de Imposto de Renda.
Outra vantagem é que, em tese, os investidores também lucrarão com alguma correção no valor das quotas do fundo que são negociadas na BM&FBovespa. No Brasil, o valor dessas quotas não representa o preço de aquisição dos imóveis incluídos no fundo, mas está bastante atrelado a um percentual do valor dos aluguéis. Como todos os anos os contratos de locação são reajustados por um índice de inflação (em geral, IPCA ou IGP-M), é de se esperar que as quotas tenham uma valorização de cerca de 5% neste ano, engordando os ganhos do investidor.
O problema do investimento em fundos imobiliários é que não dá para contar com isso. O valor das quotas também varia de acordo com a oferta e a demanda do mercado, que estão sujeitas a uma maior ou menor aversão ao risco. Outra condição imprescindível para que o fundo se valorize é que não haja problemas como inadimplência ou vacância dos imóveis. Segundo um levantamento da consultoria Economática, nove fundos imobiliários apresentaram rentabilidade negativa no ano passado devido principalmente a problemas nas distribuições mensais dos aluguéis.
Para tentar ajudar o investidor a escolher um fundo com baixa probabilidade de inadimplência ou vacância, EXAME.com conversou com o diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo, José Diniz, e com a gerente de fundos imobiliários, Anita Spichler. Abaixo, os especialistas dão seis dicas para o investidor ficar mais protegido nesse segmento:
1 - Diversificação
Fundos com imóveis locados para diversos inquilinos são os mais indicados para os investidores que querem correr baixo risco. O fundo do shopping Higienópolis, por exemplo, recebe um percentual do aluguel de centenas de lojas. Se uma delas deixar de pagar, portanto, é provável que o quotista do fundo nem perceba porque não haverá impacto no pagamento mensal de dividendos.
Já o fundo Rio Bravo Renda Corporativa investe em lajes corporativas de quatro edifícios localizados em São Paulo: JK Financial Center, Jatobá, Parque Paulista e New Century. O fundo ainda tem 40 milhões de reais em caixa de sua última oferta pública de novas quotas. O dinheiro será usado para comprar escritórios em mais dois ou três edifícios. Como foram feitas 15 propostas de aquisição, é bem provável que até o final de julho o fundo já esteja recebendo novos aluguéis.
Quando isso acontecer, o JK Financial Center, que é o principal imóvel do fundo, responderá por um pouco mais de 50% do valor dos aluguéis. Mesmo que alguém possa achar isso um sinal de baixa diversificação, é importante lembrar que, nesse edifício, há uma fila de espera de inquilinos. Se uma empresa sair hoje, entra outra no lugar imediatamente. É por isso que o fundo nunca teve inadimplência nem vacância desde sua constituição.
Já imóveis que possuem apenas um imóvel oferecem risco maior. Alguns dos fundos que tiveram rentabilidade negativa no ano passado tinham esse problema.
2 - Tipo do imóvel
Os imóveis mais seguros para o investidores são os shopping centers bem-localizados devido à enorme diversificação dos inquilinos. Em seguida, aparecem os prédios de escritórios de alto padrão, que estão com taxas de vacância próximas a zero. O momento positivo para o mercado de escritórios favorece muito esses fundos.
No Rio Bravo Renda Corporativa, os contratos permitem uma revisão dos aluguéis a cada três anos para refletir melhor a oferta e a demanda. No JK Financial Center, os reajustes do ano passado foram em média de 22%. Se um inquilino deixa o imóvel, isso acaba sendo algo positivo porque é possível colocar outro cobrando mais.
Ainda na escala de risco, em seguida aparecem os galpões industriais. Há grande demanda das empresas por condomínios logísticos nas proximidades de São Paulo. O momento também é bastante favorável, portanto. Mas como esses imóveis são construídos ao longo de rodovias, não há tantas barreiras de entrada para competidores quanto em um fundo que compra imóveis na região da avenida Faria Lima, em São Paulo.
Outros fundos imobiliários que podem ser considerados arriscados são aqueles que investem em residências, hotéis e hospitais. Todos costumam ter mais chance de inadimplência nos aluguéis.
3 - Risco dos inquilinos
Quanto maior e mais lucrativa é a empresa que aluga um imóvel, menor o risco de inadimplência. Mas para conseguir fechar os contratos com empresas com baixíssimo risco de crédito, é necessário investir em imóveis de altíssimo padrão. O Rio Bravo Renda Corporativa só compra escritórios em prédios classificados com nota A pelas consultorias imobiliárias especializadas. Isso é fundamental para que o fundo possa ter inquilinos como o BNDES, os bancos BNP Paribas e ING, a consultoria Roland Berger, a Droga Raia e a seguradora Swiss Re.
Considerando que esses inquilinos serão obrigados a pagar uma multa de três meses de aluguéis se quiserem encerrar o contrato antes do término e que são empresas que trazem fianças ou garantias bancárias de que pagarão em dia, o risco acaba sendo muito baixo.
O maior qualidade dos imóveis e o consequente menor risco de inquilinos têm efeito até sobre o preço das quotas. O Rio Bravo Renda Corporativa distribui hoje aluguéis correspondentes a 8,95% do valor da quota ao ano (a quota fechou a quinta-feira a 1,70 enquanto a distribuição de aluguéis em janeiro foi de 0,01267 real por quota). Já no fundo Daycoval Renda Itaplan, os aluguéis costuma representar entre 9,5% a 10% ao ano do valor das quotas. A diferença é o prêmio que o investidores exigem para investir em um fundo somente com imóveis A ou escolher um que tem A e B.
4 - Localização
Um fundo com baixo risco possui imóveis localizados em áreas onde há vocação para esse determinado tipo de empreendimento. O Rio Bravo Renda Corporativa, que só trabalha com escritórios de altíssimo padrão, tem imóveis no Itaim, Vila Olímpia, Berrini e Paulista. Agora podemos comprar alguma laje no Rio de Janeiro. O fundo se concentra onde as empresas de primeira linha querem estar e onde não há nem vai haver grande oferta. Não possui nada na Barra Funda ou em Alphaville, onde as taxas de vacância e potenciais áreas de novas construções são maiores (veja abaixo o percentual de imóveis sem inquilinos nos principais bairros da cidade de São Paulo, segundo pesquisa da consultoria Colliers).
| Região de São Paulo | Taxa de vacância no quarto trimestre |
|---|---|
| Berrini | 0,40% |
| Chácara Santo Antônio | 0% |
| Faria Lima | 0,60% |
| Itaim | 1,10% |
| Marginal Pinheiros | 5,60% |
| Paulista | 0,40% |
| Vila Olímpia | 0,50% |
Nos melhores bairros, para que os fundos imobiliários sofram, seria necessário que o crescimento do PIB brasileiro caísse para algo próximo a zero por dois ou três anos. Só nesse cenário é que faltariam inquilinos para os imóveis ou os fundos seriam obrigados a rever os aluguéis para baixo. Mas o momento parece ser bem diferente. O Rio Bravo Renda Corporativa conseguiu rever os aluguéis para cima em todas as renegociações.
5 - Valor das quotas
Olhar apenas o quanto a distribuição de aluguéis representa do valor da quota é uma forma simplista de aplicar em fundos imobiliários. O investidor deve verificar se a relação entre o risco e o retorno dos fundos está ajustada. O fundo do shopping Higienópolis costuma ser citado como exemplo do que há de melhor nesse mercado. O investidor que compra as quotas do fundo pelos preços atuais, no entanto, vai receber em dividendos cerca de 6% a 7% ao ano. Isso é abaixo da média do mercado, mas o fundo é dono de um imóvel também acima dos padrões.
O oposto também é verdadeiro. A Rio Bravo vai lançar em breve dois fundos imobiliários de galpões industriais. Serão condomínios logísticos localizados em rodovias, mas a menos de 40 km da cidade para não pagar pedágio. Nesses fundos, acreditamos que o retorno em dividendos será de 10,5% a 11% ao ano. Além do maior risco de vacância em regiões periféricas, o investidor também vai cobrar um prêmio para comprar imóveis que estão em fase de incorporação. Quem visitar esses locais hoje vai encontrar apenas terrenos em fase de terraplanagem.
O investidor, portanto, ainda não sabe exatamente como os galpões ficarão. Ainda não há um contrato de aluguel de longo prazo já assinado com uma empresa. É totalmente diferente do Rio Bravo Renda Corporativa, que só compra imóveis já construídos e locados para grandes empresas.
6 - Liquidez
Quem investe em fundos imobiliários também precisa estar atento à liquidez. Caso contrário, o investidor poderá ser obrigado a comprar quotas com ágio e vendê-las com deságio, reduzindo o lucro final do negócio. Na média do mercado, 0,5% das quotas de cada fundo imobiliário são negociadas por mês na BM&FBovespa. Em alguns fundos, esse percentual é maior. O Rio Bravo Renda Corporativa possui cerca de 1.700 quotistas e gira em torno de 1,5% das quotas ao mês. Principalmente os investidores que desejam comprar um grande volume de quotas devem estar atentos à liquidez do fundo se quiserem correr menos riscos.
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